359. 잘 지은 단독주택

홍성옥

* SOULHOUSE

 

기획자의 추천사

p4. 
분명히 깨달은 사실 하나는 좋은 집의 저으이가 하나로 수렴되지 않는다는 겁니다. 제가 본 잘 지은 단독주택들은 묘하게 집주인을 닮았습니다. 형태도, 공간도 다른 그 집들이 제게 잘 지은 좋은 집으로 다가온 것은, 그 집에 사는 가족의 삶이 오롯이 담아내고 있엇기 때문입니다. 집은 주인을 닮습니다. 그러니 집주인의 면모를 닮아 잘 지어진 집은 그 형태와 공간이 제각기 다를 수밖에 없습니다. 

 

PART1. 주택에 대한 꿈을 현실로 바꾸다

아파트 탈출의 꿈을 현실로 바꾸는 첫 단추

아파트 탈출을 꿈꾼다면?

1. 단독주택만의 매력

다양한 공간 구성이 가능하다

p20.
단독주택은 원하는 대로 다양한 주거 공간의 구성이 가능한 만큼 설계의 가장 중요한 첫 단계는 공간에 대한 즐거운 상상이다.

p29.
실내와 실외를 모두 가지고 있는 단독주택에서는 삶의 이야기를 만들 수 있다. 이러한 단독주택에서의 삶을 상상해보면 왜 많은 사람이 관리가 다소 어렵더라도 단독주택에서 살고 싶어하는지 이해가 된다. 단언컨대 단독주택에서 누릴 수 있는 삶의 만족도는 아파트 생활과는 비교가 어렵다.

 

2. 건축비 부담을 더는 다가구주택

임대수익으로 건축비를 충당한다

 

3. 집 짓기 10단계

한번에 파악하는 집 짓기 공정

집 짓는 단계 (p41)

 

PART2. 예산부터 설계까지

후회 없는 집을 설계하는 두 번째 단추

주택 신축 예산 짜기

1. 가용 가능한 예산 점검

주택 신축 자금 조달 계획서 쓰기

p62.
매매로 내놓은 거주 부동산이 계약되기 전에 마음에 드는 토지가 나왔다고 바로 계약을 하는 것은 절대 금물이다. 좋은 토지는 기다려 주지 않기 때문에 즉시 가용 예산으로 토지 매매를 할 수 있는 경우에는 바로 계약을 하는 것이 좋다. 그러나 주택 매도 비용으로 토지를 매입해야 한다면 반드시 거주 주택을 먼저 매도하고 토지를 매입해야 한다.

(★) 아파트와 다르게 환금성이 좋지 않은 토지 매매이기 때문에 신중해야 하는 것 같다. 아마도 이런 편의성 때문에 아파트를 선호하는 것이긴 하겠지만...

p64.
토지 매입부터 건축(시공)까지 총사업비의 약 80%까지 대출이 실행되며, 간혹 시공사를 지정하는 은행도 있다. 단기간 긴급 자금 대출의 성격이기 때문에 이율이 약 7~12% 정도로 상대적으로 높은 편이다. 하지만 처음부터 총액을 대출하는 것이 아니라 개발 공정률에 따라 공사가 진행된 만큼 (기성) 필요 금액을 단계별로 대출받는 것이어서 생각보다는 이자에 대한 부담이 덜하다.

p65.
기성고 대출은 건물이 완공되고 사용 허가가 떨어지면 주택담보 대출로 전환하여 상환한다.

 

2. 주택 신축 예상 비용

주택 신축에 들어가는 비용 가능한가

p68.
단독주택 건축에서 직접 공사비 외 가장 큰 비중을 차지하는 것이 토지 매입비와 토지 취득세이다. 보통 토지 매입비는 당연히 고려하지만 취득세를 고려하지 않아서 추가 자금 마련에 고생하는 경우가 많다. 자산을 팔 때만 세금이 발생하는 것이 아니라 건축할 땅을 살 때도 취득세를 내야 하니 미리 예산에 포함하도록 하자. 토지 취득세율을 (매매를 통한) 유상 취득의 경우 보통 4.6%다. 도시지역(신도시 택지 지구 포함)의 경우 토지 비용이 크기 때문에 이 취득세도 상당한 부담이 된다.

p72.
인입비는 전기나 수도, 가스, 정화조, 우수관 등의 필수적인 기반시설을 들이는 데 쓰이는 비용이다. 택지지구인 경우 모든 기반 시설이 들어와 있으니 기반시설 인입비용은 거의 들지 않는다. 그러나 만약 기반시설이 없다면 최소 1,000만 원의 비용은 예상해야 한다.

p74.
토지를 구입할 때 취등록세를 이미 냈지만 건축을 하고 건물을 등기할 때에도 건축불의 신규 취득에 대한 취등록세를 내야 한다. 이를 '원시 취등록세'라고 하는데 표준 공사비의 2.8%(취득세)+0.2%(농특세)+0.16%(지방교육세)=합계세율 3.16%이다. 2020년부터 정부에서는 다주택자에 대한 취득세를 강화하여 3주택 이상에 대해서는 주택 취득 시 최대 12%의 중과세를 부과하고 있다. 그러나 신축 주택에 대해서는 다주택자라도 표준 공사비의 3.16%만 부과한다.

 

땅 고르기

1. 도심형 단독 주택 부지

구도심 단독주택과 신도심 단독주택

 

2. 전원형 단독주택 부지

전원형 단독주택 부지 선정 시 유의할 점

p88.
... 전원형 단독주택의 택지를 선정할 때는 일반 도심형 택지를 선정할 때보다 고려할 사항이 많다. 무엇보다 땅은 인허가 과정에서 어떠한 문제가 발생할지 모른다. 그래서 닦여진 택지지구를 구입하는 경우가 아니라면 부동산과 다음 특약사항을 추가하는 것도 방법이다.

부동산 특약사항 : 지금 구입하고자 하는 00리 000-00번지는 단독주택(전원주택)을 짓기 위해 구입하는 땅이므로 20**년 **월 **일까지 단독주택(전원주택) 관련 인허가가 나지 않을 경우 모든 토지 계약을 무효로 한다.

p93.
또한, 지방의 땅을 보러 간다면 미리 지역 부동사노가 수수료 협상을 하고 현장을 둘러보기를 권한다. 지방은 도시와는 달리 법정 수수료를 받지 않고 관행적인 수수료를 받는 경우가 대부분이라 많게는 2%까지 요구하기도 한다. 

 

3. 투자 관점에서 토지 선택하기

아파트만큼 자산가치가 상승하는 땅 고르는 법

p98.
국토개발계획은 크게는 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr)의 정책정보를 통해서 확인할 수 있다. 그리고 각 지구단위 개발 계획이나 토지분양 정보는 LH공사(www.lh.or.kr), GH공사(www.gh.or.kr) 홈페이지를 통해 공고하고 청약 홈페이지를 통해 분양 신청을 받고 있으니 내가 관심을 갖고 있는 지역이 정해지면 지속적으로 공고를 모니터링하며 살펴야 한다.

 

4. 유망한 수도권 택지지구

가치 상승과 편리함이 예상되는 택지지구

 

집 설계하기

1. 집 짓기는 가족회의로 결정하라

현실과 타협하는 기준이 되는 가족회의록

 

2. 건축사 선정

나와 맞는 건축사를 만나는 방법

 

3. 설계 과정과 설계 도면

설계 과정에 있어 건축주가 알아두면 좋은 것들

p131.
목조주택의 큰 특징 중 하나는 건식 시공이라는 것이다 보통 콘크리트주택은 봄에 착공하여 가을에 끝나는 경우가 많지만, 목조주택은 가을이나 겨울에도 착공할 수 있다. 이는 시공 계획을 잡을 때 시공비 면에서 큰 장점이다. 모든 자재와 장비 사용료, 인건비가 봄철 수요가 증가할 때 많이 오르기 때문이다 따라서 200㎡ 이하면서 2층 이하의 주택을 계획하는 경우 목조주택으로 시공하는 것이 좋다.

 

건축가 Interview : 안마당이 있는 단독주택을 짓다 by 비움비건축사사무소

p152.
단독주택 설계는 계획설계 2~3개월, 기본설계 및 인허가 1~2개월, 실시설계 1~2개월, 이렇게 최소 4개월 이상 기간을 예상하는 게 좋습니다. 무엇보다 계획 단계, 즉 건물 배치계획이나 내외부 공간계획, 그리고 동선계획에 많은 시간을 할애하는 게 좋습니다.이 계획안을 토대로 기본설계, 그리고 인허가 및 공사용 실시설계의 과정을 거치니까요. 이 계획설계 기간이 전체 설계 기간 중 절반 이상이 되어야 하는 것은 이 기간 동안 배치계획이나 평면계획에 있어 여러 대안이 마련되어야 하기 때문입니다.

p154.
앞서 나온 이야기와 중첩될 수도 있지만, 먼저 좋은 집이란 '주변과 잘 어울리는 집'이라고 정의하고 싶습니다. 제게는 튀는 집이 아니라 이질적이지 않고 관계에 묻혀 주변 풍경을 해치지 않는 집이 좋은 집이란 뜻입니다.
(중략)
또 하나, 건축의 본질은 '공간'이며 공간의 본질은 '쓰임'이라고 생각합니다. 그런 측면에서 내외부가 서로 분리되거나 닫혀 있지 않고 상호 연계가 좋아서 '내부와 외부의 쓰임을 잘 고려한 집'이 좋은 집이라고 정의내리고 싶습니다. 

 

건축가 Interview : 건축주의 이야기를 담은 공간을 짓다 by 재귀당건축사사무소

 

 

PART3. 시공에서 하자보수까지

내 집을 만나기 전, 꼼꼼히 채워야 하는 마지막 단추

시공사 선정하기

1. 소형 단독주택 시공사 선정

직영 시공사 선정하는 방법

 

2. 다가구주택 시공사 선정

종합건설회사 선정하는 방법 

p190.
제도 시행 초기에는 '면대'라고 해서 종합건설면호를 가지고 있는 업체의 면허를 빌려서 시공하는 경우가 많았다. (중략) 절대 면대 업체와는 계약하지 말아야 한다.

 

주택 시공 공정 200

주택시공주요공정(p200)

 

선향당 건축 과정

PRE STEP 01 지반 조사

* 평판재하시험

* 표준관입시험(Standard Penetration Test)

 

PRE STEP 02 지반 보강 공사

* 퍼즐 소일 공법

 

STEP 01 기초 공사

p212.
규준틀은 건물의 위치와 높이를 정확히 하는 것으로 모든 시공물의 높이는 이를 기준으로 한 GL(ground level) 값으로 나타낸다.

 

STEP 02 골조 공사

p215.
콘크리트의 큰 장점 중의 하나가 방수이다. 콘크리트를 다지면서 시행하는 제물 방수에서부터 복합시트 방수까지, 다양한 방수 방법이 있어 누수로부터 안전한 평지붕 구조와 테라스를 만들기 쉽다.

 

STEP 03 지붕 및 외상 단열 공사

p216.
준공 때는 자료에 나온 단열재 스팩만 본다. 따라서 좋은 단열재를 써서 시공했을 경우, 시공 방법에 의해 단열 성능이 떨어지더라도 문제 없이 통과된다. 그러나 일체타설과 같은 시공은 처음부터 건축주가 하지 말라고 요청해야 한다.

 

STEP 04 외장 공사

 

STEP 05 창호 공사

p222.
시스템 창호는 크게 독일식과 미국식으로 나뉜다. 독일식은 '턴 앤 틸'이라고 하여 하나의 창을 턴 방식으로 열거나 틸트 방식으로 환기를 시킬 수 있다. 미국식은 하이샤시처럼 슬라이딩 방식으로 여닫는 방식이다. 국내 대기업 창호(이건, LG하우시스, KCC, 한화 등)나 중소기업의 창호(영림, 공간 등)에서도 두 가지 방식이 모두 출시되고 있다. 유럽 제품을 제외하면 이건창호나 LG하우시스가 가장 상급으로 평가되니 사용자의 취향에 따라서 선택하면 된다.

p223.
보통 창호의 하자는 창호의 유리 사이에 결로가 맺히는 현상을 말한다. 창호의 표면에 결로가 맺히는 것을 하자인 줄 아는 건축주도 있는데 창호 표면의 결로는 창호의 하자가 아니라 단열 성능이 덜어지기 때문이다. 더 우수한 단열 성능을 가진는 시스템 창호를 시공하면 결로 문제에 대한 걱정을 덜 수 있다.

 

STEP 06 지붕 공사

 

STEP 07 바닥 공사

 

STEP 08 내장 공사

p228.
목조주택의 경우에는 구조목 사이에 단열재를 사용하여 바로 석고보드를 시공하지만 콘크리트주택의 경우에는 단열재를 콘크리트 외부에 시공하기 떄문에 내부 석고보드와 콘크리트 사이에 내단열재를 넣어 단열을 보강하는 것이 나중에 극한 추위 때 결로 방지에 도움이 된다. 보통 내단열재로는 아이소핑크라고 하는 고밀도 발포 스티로폼 형태의 단열재를 많이 사용하는데 외부 단열을 한 상태에서 내부 단열 보강용으로 석고보드에 밀착 시공하기 편하기 때문이다.

 

STEP 09 도장, 도배 공사

 

STEP 10 조명 공사

 

STEP 11 욕실 공사

 

STEP 12 가구 공사

 

POST STEP 01 입주 점검

 

POST STEP 02 하자 보수